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成功调解一起买房人与中介公司之间的居间合同纠纷

来源:三亚律师  分类:房产买卖  添加时间:2018-08-28 00:53:28   点击:
  一、案情简介
  2017年3月,袁某通过某中介公司看中了一套二手房,拟以126万元的价格购买该房,遂向某中介公司转了5万元作为购房诚意金,某中介公司向袁某出具了收据,收据上载明:今收到袁某购房诚意金(珊瑚宫殿西三617房)伍万元整,于2017年3月24日签订购房合同后伍万元转为购房定金,如双方未能正式交易,此诚意金如数转回汇款账号。最终,袁某与卖房人未能签订购房合同或者正式交易。由于某中介公司在收据上作出承诺,“如双方未能正式交易,此诚意金如数转回汇款账号”,因此,袁某通过微信要求某中介公司退还五万元购房意向金。而某中介公司则指出,“袁某交来了五万元,该五万元是购房定金,因袁某单方违约,需承担购房款126万元的1.5%(即18900元)作为违约金”,并让袁某对此予以确认。袁某当即反问“收据上明明写的是意向金啊”,某中介公司则指出“后来不就是定金了吗?”,随后,袁某回复了“确认”二字,某中介公司则表示“OK,安排转账”。最后,某中介公司仅退还了袁某31100元。袁某因此提起诉讼,要求某中介公司退还18900元。
  二、案件焦点
  (一)事实焦点
  双方在事实问题上争议的焦点主要有:
  1、袁某与卖房人未能签订购房合同或者正式交易,是袁某主动放弃购买,还是卖房人中途涨价。
  2、在就双方退款问题进行协商的过程中,袁某最后回复的“确认”二字的含义,是否表明其对某中介公司关于五万元已转为购房定金的主张以及某中介公司扣留18900元作为违约金的行为予以认可?
  (二)法律焦点
  双方在法律问题上争议的焦点主要有:
  1、如果是袁某主动放弃购买房屋,袁某是否构成违约,某中介公司是否有权据此扣留18900元作为违约金。
  2、如果袁某回复的“确认”二字,包含了“对某中介公司关于五万元已转为购房定金的主张以及某中介公司扣留18900元作为违约金的行为予以认可”的含义,该确认行为是否有效。
  三、办案经过
  (一)分析案情,告知风险
  对袁某陈述的案情及其提供的证据进行初步分析后,我们向其告知了如下风险:
  根据其与某中介公司的微信聊天记录,在某中介公司指出“袁某交来了五万元,该五万元是购房定金,因袁某单方违约,需承担购房款126万元的1.5%(即18900元)作为违约金”,并要求其对此予以确认时,其最后回复了“确认”二字。法官可能据此认定:其承认自己单方违约并愿意承担购房款126万元的1.5%的违约金。假设如此,其诉求某中介公司退还18900元将不被支持。
  不过,因某中介公司要求袁某确认的内容包含三个事实:一是袁某交了5万元给某中介公司,二是该五万元是购房定金,三是因为单方违约愿意承担购房款126万的1.5%作为违约金赔偿给某中介公司。而袁某只回复了“确认”二字,但未明确是对上述三个事实全部“确认”还是仅“确认”一部分。因此,该“确认”二字的效力仍有争议的空间。
  听完我们的分析和风险告知后,袁某仍决定继续这场诉讼。
  (二)梳理案件,确定方案
  袁某与某中介公司成立的是居间合同,根据《合同法》的规定,居间人获得报酬的条件是“促成合同成立”,如果未能促成合同成立,居间人就无权获得报酬,只能要求委托人支付必要的费用。至于是谁的原因导致合同未成立,在所不问。某中介公司在其收据中作出的承诺,也与上述规定的精神相一致。因此,对于袁某来说,其只需举证证明其与某中介公司成立了居间合同,并支付了5万元购房意向金,而某中介公司未能促成合同成立即可。至于合同未能成立的原因是卖方涨价,还是袁某反悔,并非关键。当然,如果能有证据证明卖方涨价更好,遗憾的是,我方并没有相关证据。因此,对该事实以及其他事实,我方不主动表态,看某中介公司如何主张,如其主张对我方有利,则予以认可,对我方不利,则要求其举证证明。
  (三)撰写诉状,递交立案
  根据上述方案,我们起草了起诉状,对袁某提供的证据进行了筛选,递交到法院。
  起诉状的诉求是请求判令被告向原告退还扣留的18900元购房意向金。事实部分,简单陈述了袁某与某中介公司成立居间合同、支付购房意向金以及要求全额退款遭拒的过程。
  证据方面,袁某提供了五万元的转账凭证、收据及其与某中介公司的微信聊天截图。转账凭证和收据证明了双方成立了居间合同以及付款等事实,应当提交。但微信聊天截图显示袁某回复了“确认”二字,该内容可能对我方不利,因此暂不提交,看对方如何主张。
  (四)分析对方证据,确定辩论方向
  开庭前,我方收到了对方提交的证据,主要是其与袁某及其与卖方的微信聊天记录,证明内容主要是:1、未能促成合同成立的原因是袁某反悔;2、袁某已同意将购房诚意金转为购房定金,并同意其扣留18900元作为违约金。
  但我仔细阅读全部聊天记录之后发现:袁某曾就卖方涨价一事询问某中介公司“他126万不愿意卖的话,那现在卖多少钱?”,而某中介公司的回复是“晚上回去问问”;在袁某要求全额退款后,某中介公司曾多次提出将购房诚意金转为购房定金,并扣留18900元作为违约金,之前袁某多次提出异议,提出该款是购房意向金,而非定金,扣18900元太多等等,而某中介公司每次都充耳不闻,一再要求袁某对其提出的事实予以确认。
  鉴于此,我们商定了以下几个辩论要点:
  1、因未能促成合同成立,某中介公司作为居间人无权要求袁某支付报酬,只能要求袁某支付必要费用,但某中介公司未就其支出的必要费用举证证明,故其扣留18900元无事实和法律依据。
  2、居间合同的性质决定,在无特别约定时,委托人有权随时撤销委托,因此即使袁某反悔,也是行使权利,并非违约,某中介公司无权要求袁某支付违约金。何况,袁某曾就卖方涨价一事询问某中介公司“他126万不愿意卖的话,那现在卖多少钱?”,而某中介公司的回复是“晚上回去问问”。某中介公司并不否认卖方涨价,足以证明某中介公司未能促成合同成立的原因在卖方涨价,而非袁某反悔。
  3、袁某最后的“确认”二字,只是确认其支付了5万元购房诚意金,但并未确认该购房诚意金已转为定金,更未确认同意某中介公司扣留18900元。对前述后面两个事实,袁某此前已多次提出异议,但某中介公司均充耳不闻,仍反复要求袁某确认,不确认就不退款,显然,袁某是为了先取回被某中介公司非法侵占的5万元中的31100元而无奈回复了“确认”二字,如果非要认定袁某同意扣留,该意思表示也是在被胁迫的情况下作出,非真实意思表示,应属无效。
  四、案件结果
  庭审中,辩论结束后,承办法官组织双方进行了调解。对方经过辩论自觉理亏,最终,与我方达成了一致意见:一、某中介公司于本协议生效之日起五日内向袁某退还8000元;二、上述款项退还后,双方不得再就本次居间行为向对方主张任何权利。
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